揭秘：两套房房产税征收全攻略

两套房房产税如何征收

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对于拥有两套房产的家庭或个人来说，了解房产税如何征收是非常重要的。本文将从纳税义务人、计税依据、征收方式以及特殊情况的税收优惠等多个维度，详细解析两套房房产税的征收规定。

一、纳税义务人

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条，房产税的纳税义务人主要包括房产的产权所有人。如果房产产权属于全民所有，则由经营管理的单位缴纳；在产权出典的情况下，由承典人缴纳。若产权所有人或承典人不在房产所在地，或者产权未确定及存在租典纠纷未解决，那么由房产代管人或使用人负责缴纳。这些被统称为纳税义务人。

二、计税依据

房产税的计税依据主要分为从价计征和从租计征两种方式。

从价计征

从价计征的计税依据是房产的原值。具体而言，房产税是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值来计算缴纳的。具体的减除幅度会由省、自治区、直辖市人民政府来规定。如果没有房产原值作为依据，那么将由房产所在地的税务机关参考同类房产进行核定。从价计征的公式为：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%。

从租计征

如果房产是出租的，那么房产的租金收入就会作为房产税的计税依据。从租计征的公式为：应纳税额=不含增值税的租金收入×12%。需要注意的是，企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房和个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%。

三、征收方式

对于两套房产，其征收方式并无特别之处，仍遵循上述的计税依据规则。但值得注意的是，如果是二套房的购买，契税方面会有所不同。

契税

契税是购买房产时需要缴纳的一种税费。对于二套房的契税，征收方式如下：

1. 如果两套房产均是普通住宅，且面积在90平方米以下，二套房的契税税率为3%。若面积在90平方米以上，契税税率同样为3%。

2. 对于个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

契税的缴纳通常在办理房产证之前完成，购房者需要在签订购房合同后到当地税务部门进行契税的申报和缴纳。

个人所得税

个人所得税一般由卖房人缴纳，但在某些情况下也可以由买房人承担，这通常取决于双方的协商。个人所得税的税率一般为1%。如果二套房持有时间不满两年就出售，需要缴纳增值税；如果房屋持有时间满五年且不是家庭唯一住房，则需要缴纳个人所得税。这两项税费的缴纳通常在房屋过户时由买方代扣代缴。

房产税

对于拥有两套住宅的家庭，如果人均建筑面积80平方米以上的部分，视为住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额。房产税的纳税义务发生时间通常是纳税人签订房屋权属转移合同或取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当在纳税义务发生后的10日内，向当地的契税征收机关办理纳税申报，并在规定的期限内缴纳税款。

四、特殊情况下的税收优惠

在特定情况下，房产税也可以享受一定的税收优惠。例如，对于购买普通住宅的二套房，契税税率可能会有所降低。同时，对于出售满两年但不满五年的二套房，增值税也可能会有相应的减免政策。此外，还有一些免征房产税的情况，如：

1. 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，由纳税人在申报缴纳房产税时自行剔除免征税额，但在房屋大修完毕后应及时恢复纳税。

2. 在征用、停用后毁损不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

3. 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，由纳税人在申报缴纳房产税时自行剔除免征税额，但在房屋大修完毕后应及时恢复纳税。

4. 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

五、纳税申报和缴纳

纳税人在纳税义务发生后，应及时向当地的契税征收机关办理纳税申报。在申报时，需要提交房产税认定申报表，并提交房产交易合同、新购住房的契税完税凭证、购房人及其家庭成员的有效身份证明、购房人的户籍证明和婚姻状况证明等相关资料。税务机关收到购房人提供的原有住房书面查询结果后的10个工作日内，根据审核认定结果，向购房人签发《市个人住房房产税认定通知书》。纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。

六、结语

房产税的征收对于稳定地方收入来源、调节房地产市场以及促进社会公平具有重要意义。对于拥有两套房产的家庭或个人来说，了解房产税如何征收不仅可以避免不必要的税务风险，还可以合理规划自己的财务安排。因此，建议购房者在购买房产前，提前了解当地的房产税政策，并在购房后及时办理相关的纳税申报和缴纳手续。

同时，政府也应不断完善房产税政策，确保其公平性和可操作性，以促进房地产市场的健康发展和社会经济的稳定增长。